Принадлежность водопроводных сетей. Споры по определению границ инженерных сетей мкд. Особенности оформления актов разграничения

Установление границ зоны эксплуатационной ответственности между управляющей компанией и РСО.

Своевременное установление зоны эксплуатационной ответственности, определение ее границ между управляющей компанией (или ТСЖ, ЖСК) и ресурсоснабжающей организацией (далее РСО) является одной из существенных проблем, которая возникает при решении вопросов юридического, производственного взаимоотношения сторон и которые возникают в случаях обеспечения необходимой эксплуатации инженерных коммуникаций многоквартирного дома (далее МКД) жилищного фонда. Для управляющих компаний данный вопрос становится наиболее существенным при возникновении аварий на сетях, не имеющих отношения к общедомовому имуществу собственников в МКД, но которые были включены в договор между управляющей компанией и РСО в виде соглашения к договору. На основании заключенного соглашения, определяющего зону эксплуатационной ответственности, обязанность ремонта указанных сетей, например вне периметра здания, возлагается на управляющую компанию, что в конечном итоге приводит к дополнительной финансовой нагрузке на управляющую компанию. Эта дополнительная финансовая нагрузка чаще всего является очень существенной для управляющей компании, так как работы на сетях вне периметра здания предполагает проведение дорогостоящих земляных работ с привлечением арендованной, специальной техники, сопутствующего оформления разрешительных документов.

Как не допустить развития подобной ситуации? Остановимся подробнее на основных понятиях эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность. Из анализа правовых актов следует, что граница балансовой принадлежности делит инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения, а граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания инженерных коммуникаций. Так, на пример в «Правилах холодного водоснабжения и водоотведения» , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 644 четко обозначены определения этих терминов:

«граница балансовой принадлежности» - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения на ином законном основании;

«граница эксплуатационной ответственности» - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод;

При заключении договоров ресурсоснабжения МКД граница балансовой принадлежности будет отделять инженерные сети, являющиеся общим имуществом собственников помещений, от других инженерных сетей. В связи с этим необходимо четко усвоить, что относится к общему имуществу, а что нет.

С остав общего имущества четко определяется Главой I. в постановлени и Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 " ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ "

В соответствии с п. 8 указанных Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т. ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома , а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не предусмотрено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью .

Так, конкретизируя п. 8 Правил содержания общего имущества, можно обратиться к п. 14 Правил водоснабжения, в котором указано: при наличии согласования разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. Относительно тепловых сетей возможны варианты установки границы эксплуатационной ответственности на стене тепловой камеры на вводе абонента либо по первым отключающим устройствам. Все указанные варианты должны быть согласованы в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

Однако акт разграничения эксплуатационной ответственности заключается при достижении согласия .

Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что при недостижении согласия между управляющей организацией и РСО по вопросу определения границы эксплуатационной ответственности , последняя определяется по границе балансовой принадлежности, которой является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Однако акт разграничения эксплуатационной ответственности заключается при достижении согласия между РСО и абонентом по данному вопросу, а при недостижении такового границы ответственности определяются по границам балансовой принадлежности. Следовательно, акт разграничения эксплуатационной ответственности может присутствовать не всегда. О том же свидетельствует и анализ судебной практики по спорам об условиях договоров, возникающим при их заключении .

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод:

при отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница устанавливается по месту соединения коллективного (общедомового) прибора учета, а при его отсутствии - по внешней границе стены многоквартирного дома- границе общего имущества собственников помещений МКД.

Дополнительно можно указать на то, что проблемы при заключении договора и разграничении эксплуатационной ответственности возникают, когда неизвестен балансодержатель-владелец участка инженерных сетей от стены МКД до сетей, состоящих на балансе РСО. Данные участки зачастую являются бесхозными, но необходимыми для снабжения дома ресурсами и располагаются на придомовом земельном участке, входящем в состав общего имущества. Как правило, РСО стараются возложить бремя содержания таких участков сетей на управляющую организацию и собственников помещений МКД, мотивируя это тем, что обслуживание этих участков не учтено в тарифах. Между тем даже в этой ситуации нет правовых оснований для разграничения эксплуатационной ответственности по врезке в инженерные сети, состоящие на балансе РСО. Следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон. Суды при разрешении указанных споров отмечают, что РСО имеет право на обращение в регулирующий орган с документами, подтверждающими расходы на оплату услуг по передаче ресурса по сетям, не переданным ей в эксплуатацию, с целью их учета и компенсации в последующем периоде регулирования тарифов.

____________________________________

Подключение современных объектов к сетям энергоснабжения – процесс сложный и ответственный. Последовательность его выполнения четко регулируется специальными законодательными актами. Присоединение объекта к электрическим сетям – это процесс, требующий проведения целого комплекса электромонтажных работ, по результатам которых составляются документы, предусмотренные действующим законодательством. является одним из таких документов. На основании этого акта с новым абонентом электрических сетей заключается договор об электроснабжении присоединенного объекта.

В договоре электроснабжения прописываются те обязательства, которые принимают на себя подписавшие его стороны. В частности, представители электросетевой компании и новый абонент электрических сетей обязуются:

содержать в исправном состоянии электрические сети и действующее электрооборудование;
своевременно вносить оплату за потребленную электроэнергию;
осуществлять качественное электроснабжение присоединенного объекта в соответствии с принятыми стандартами и нормативами.

Вроде бы, все выглядит проще простого. Однако возникает вполне резонный вопрос: как правильно разделить бремя ответственности между сторонами-участниками договора? Предупредить возникновение спорных ситуаций как раз и помогает акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности .

Основные функции документа

В соответствии с представленными документами в обязанности потребителя входит осуществление ТО, а также ремонт электрических сетей и электрооборудования, находящихся на территории присоединенного объекта. Перечисленные мероприятия абонент может выполнять самостоятельно или же, привлекая к помощи сторонних подрядчиков.

Электрическое оборудование, а также подводящие электрические сети, которые находятся в собственности электросетевой компании, обязаны ремонтировать и обслуживать представители этой же организации. Энергораспределительное оборудование, принадлежащее сетевой компании, должно быть расположено на территории, которая в соответствии с относится к зоне ее ответственности.

Установление корректных и обоснованных границ ответственности имеет огромное значение для всех абонентов, которые осуществляют присоединение к централизованной системе электроснабжения. Ведь от того, насколько правильно будут определены границы, напрямую зависят объемы финансовых обязательств потребителя. Следовательно, границы балансовой принадлежности электрических сетей во многом определяют уровень затрат, которые будет нести собственник присоединенного объекта на содержание принадлежащей ему электроустановки.

Особенности оформления актов разграничения

К сожалению, современные акты разграничения не имеют постоянной общепринятой формы. Требования к их оформлению постоянно меняются по инициативе районных представительств электросетевых компаний. Поэтому получение акта разграничения балансовой принадлежности для нового абонента, так или иначе, связано с посещением местного представительства электросетевой организации.

Для того чтобы акт мог иметь законную силу, в него обязательно должны быть внесены следующие данные и графические материалы:

полные наименования сторон-участников договора о присоединении;
полное наименование подключенного объекта;
основание, являющееся причиной для присоединения к электрическим сетям;
электрические схемы, в соответствии с которыми был выполнено подключение электричества и т. д.

Как показывает практика, заботы о выполнении технологического присоединения, а также о составлении согласовании и подписании необходимых документов целесообразно изначально возлагать на представителей специализированных профильных организаций. Они оказывают комплексное содействие в сфере присоединения объектов к электрическим сетям, значительно ускоряя последовательность выполнения данной процедуры.

Что это — граница эксплуатационной ответственности? Для эксплуатации каких-либо учреждений заключаются договоры на водо-, тепло- и энергоснабжение. Условия этих договоров таковы, что абоненты получают за плату какую-либо услугу, а потому обязаны содержать в исправном состоянии все сети. Где же та самая граница эксплуатационной ответственности?

Чем регулируется

Так как между ресурсоснабжающими организациями и управляющим компаниями часто возникает недопонимание, касающееся эксплуатационной ответственности, поэтому было принято постановление правительства. Например, в пункте 1 Правил водоотведения и водоснабжения того же постановления прописаны все понятия границ эксплуатационной ответственности максимально доступно.

По документу, этой границей является граница раздела собственности. Что это значит? Граница раздела собственности становится основой для определения границы эксплуатационной ответственности, то есть с помощью такого метода можно определить, кто понесет бремя содержания объекта: собственники, управляющая компания или ресурсоснабжающие организации. Это правило работает в отношении всех коммунальных услуг.

Рассмотрим каждую подробнее.

Электроснабжение

Если говорить об энергоснабжении, то граница эксплуатационной ответственности и балансовой ответственности РСО проходит до того момента, пока точка соединения общедомового учетного прибора не соединится с электросетью, входящей в многоэтажный дом.

Получается, что ответственностью управляющей компании считается внутридомовая система снабжения и электроустройств, которые отключают устройства на квартиру.

У жильцов многоквартирных домов тоже есть своя ответственность — это внутридомовые приборы и устройства после отключающих устройств в счетчиках, этажных счетах и квартирах.

Теплоснабжение

Дабы определить границу эксплуатационной ответственности и балансовой ответственности, нужно соблюдать следующие принципы: ресурсоснабжающие организации несут ответственность за теплосеть до того момента, пока не наступает точка соединения общедомового прибора и теплосети, входящей в дом. Управляющая компания, в свою очередь, в ответе за отключающие устройства на ответвлении стояков, непосредственно стояки отопительной системы, а также за запорно-регулирующую арматуру, которая находится на внутриквартирной разводке.

Что касается жильцов, то граница эксплуатационной ответственности тепловых сетей начинается внутри квартиры. Они отвечают за ответвления стояков отопительной системы после запорно-регулирующего каркаса и отопительные приборы.

Водоснабжение

Какова же граница эксплуатационной ответственности водопроводных сетей? В этом случае РСО ответственна до места соединения общедомового учетного прибора и водопроводной сети, которая входит в многоквартирный дом. УК необходимо следить за состоянием стояков холодного и горячего водоснабжения, отключающими устройствами на рукавах, а также за состоянием запорно-регулирующего каркаса непосредственно внутренней разводки.

Важный нюанс

В договоре (акте) границ балансовой и эксплуатационной ответственности, как правило, отделены инженерные сети, относящиеся к общедомовому имуществу, и прочие инженерные сети. По этой причине важно понимать, что относится непосредственно к общедомовому имуществу:

Помещения многоквартирного дома, которые не считаются частью квартир. Они должны быть предназначены для больше чем одного помещения. Причем неважно, жилое помещение или нет.
Инженерные системы газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения и отопления внутри МКД.

Границы эксплуатационной ответственности водопроводных сетей или каких-либо других делятся на внутренние и внешние. Последние делят сферы полномочий управляющей компании и ресурсообеспечивающей организации. Внутренние границы регулируют вопросы между собственниками и управляющей компанией. Поговорим на эту тему подробнее.

Внешние границы

Когда мы говорим о ситуации, в которой затрагиваются внешние границы инженерных сетей, входящие в имущество многоэтажного дома, то, соответственно закону, границей раздела эксплуатационной ответственности между управляющей компанией и ресурсообеспечивающей организацией станет внешняя стена здания. Если же в доме есть общедомовой учетный прибор на какой-либо ресурс, то такой границей станет место соединения датчика и инженерной сети, которая входит в многоквартирный дом.

Довольно-таки часто граница эксплуатационной ответственности сторон проходит не по стандартному плану. В такой ситуации ответственной зоной управляющей компании дома становится та часть инженерной сети, которая находится за пределами внешней стены дома, хотя она должна относиться к зоне ответственности ресурсоснабжающей организации. Как решится вопрос в этом случае? Ведь содержание фрагмента будет сопровождаться большими убытками. По этой причине, подписывая акт разделения ответственности, нужно очень внимательно его читать.

Еще одной спорной ситуацией является момент, когда граница ответственности проходит через внешнюю задвижку. Так происходит, если внешний участок инженерной сети относится к имуществу многоэтажного дома. В этом случае РСО технически обслуживает сеть по тому тарифу, который утвержден для собственников многоквартирного дома. Тогда обязанность управляющей компании заключается в том, чтобы предложить приемлемый тариф для собственников. Любые виды ремонта, особенно аварийный, проводится за счет ресурсоснабжающей организации.

Отдельно о газе

Стоит сказать несколько слов о внешней границе балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности газопровода. Во всех остальных ресурсах граница находится в одном месте, но не в случае с сетями газоснабжения. В такой ситуации та самая граница между компанией управляющей и ресурсоснабжающей организацией находится в месте соединения первого запирающего устройства с внешней газовой сетью.

Регламентирующий документ

Чтобы не было проблем с определением границ ответственности, все стороны подписывают акт границ балансовой и эксплуатационной ответственности. В документе указывается план расположения сетей и зона ответственности каждой из сторон.

Правильное согласование границ имеет особое значение, ведь если это сделать неправильно, то на обслуживание зданий будут тратиться баснословные суммы. Например, как доказательство по делам о взыскании долгов по оплате электрической энергии, которая была потеряна во время передачи, можно использовать только тогда, если установлены определенные обстоятельства:

Факт перетока энергии через электрические сети.
Принадлежность объектов электросетевого хозяйства и границ балансовой принадлежности.
Способы фиксации объемов энергии как при выходе, так и при входе.
Величина электроэнергии, которая вышла из сети.
Величина энергии, которая поступила в сеть.
Разница между двумя величинами, которая и составляет потерянную величину.
Долги по оплате. Она рассчитывается как разница между произведенной оплатой электроэнергии и потерянной энергией.

Бесхозяйные сети

Как установить границу/разграничение эксплуатационной ответственности, если инженерные сети никому не принадлежат? Как так бывает? А очень просто: ни на балансе РСО, ни на балансе УК такие сети не значатся. К тому же они не входят в общедомовое имущество. Как правило, эти сети переводят в муниципальную собственность. В органах местного самоуправления в этом случае должны в течение месяца найти ресурсоснабжающую компанию, сети которой связаны с ничьей сетью.

После этого федеральная служба включит расходы на содержание сети в тарифную вилку РСО для дальнейшего управления. Если по каким-то причинам это сделано не было, то все расходы ложатся на управляющую компанию. Причем сюда относится как потеря электроэнергии, так и ремонт на участке.

Внутренние границы

Границы эксплуатационной ответственности водоотведения или другой сети, кроме внешних, могут быть и внутренними. Эти границы проводятся между собственниками и управляющей компанией. Итак, определение внутренних границ эксплуатационной ответственности должно быть проведено по закону. А в последнем сказано следующее:

Граница определяется по вентилям на подводках трубопровода отопления к радиатору в квартире. Если ничего такого нет, то раздел идет по резьбовому соединению радиаторной пробки. Это касается отопительной сети.
Для горячего и холодного водоснабжения границей будет являться вентиль на месте отвода трубопровода от стояка. Если он отсутствует, то таким местом станет сварочный шов на том же месте.
В водоотведении граница проходит по крестовине, тройнику или отводу на стояке трубопровода.
Что касается электроснабжения, то границей в этом случае является место соединения провода, отходящего от квартиры, с учетным прибором электроэнергии, УЗО, автоматическим выключателем.

Граница эксплуатационной ответственности собственника и управляющей компании — это внутренняя поверхность квартирных стен, входной двери и окон. Все ограждающие несущие сооружения, коллективные автостоянки, детские площадки и прочие земельные участки, которые находятся возле дома, коридоры, лестничные площадки, чердаки, крыши и лифты относятся к ответственной зоне компании управляющей.

Судебная практика

Выше уже говорилось о том, что важно правильно составлять акт границ эксплуатационной ответственности. О важности этого свидетельствует пример из судебной практики.

Однажды управляющая компания обратилась в суд с иском, в котором была просьба признать условия договора энергоснабжения недействительными. Также УК хотела, чтобы тепловые сети перешли в зону ответственности ресурсоснабжающей организации. Суд, на основании нормативных актов и акта границ, отказал в иске. Причиной тому стало содержание договора, в котором управляющая компания приняла участок сетей, проходивший по разбирательству, на себя.

Но не всегда происходит так. Суд нередко применяет и другие решения, особенно если границы балансовой принадлежности в самом акте обозначены отлично, чем по наружной стене МКД или в месте установки учетного прибора. В такой ситуации акт балансовой принадлежности не имеет силы.

Если же между сторонами не составлен акт разграничения ответственности, то, как правило, суд решает проводить границу эксплуатационной ответственности по балансовой границе. Проще говоря, граница проходит в этом случае по линии разделения инженерных сетей.

Составление акта

Если в настоящем договоре установлены зоны эксплуатационной ответственности, то это не значит, что по окончании срока действия документа нельзя согласно возражениям сторон изменить те самые зоны. Для этого понадобится составить новый документ. Как правило, этим занимается компания, поставляющая что-либо.

Если ресурсоснабжающая компания не проявляет инициативы, то в ее адрес направляются определенные документы:

Выписка из ЕГРИН (Единый реестр недвижимости). Она нужна для того, чтобы подтвердить собственнические права.
Копию разрешения на строительство. Она должна соответствовать статье 51 Градостроительного кодекса нашей страны.
Копию акта введения в пользование. Его также необходимо оформить в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса (статья 55).

После того как пакет документов будет отправлен, управляющая компания получит акт разграничения эксплуатационной и балансовой ответственности.

В документе должны содержаться следующие данные:

Название и реквизиты бумаги.
В основной части указываются реквизиты получателя, поставщика, технические характеристики и месторасположение объекта, схема коммуникаций.
В последней части определяются обязанности сторон. Необходимо серьезно подойти к этому вопросу и четко разграничить ответственность, чтобы в будущем избежать спорных ситуаций.

Важно помнить, что конкретной формы документ не имеет, в нем просто нужно перечислить все основные моменты. А также не нужен и какой-то особенный бланк.

Документ всегда составляют в трех экземплярах. Один получает потребитель, второй — контролирующая организация, третий — поставщик. Хоть формально три стороны делят между собой границы ответственности, но документ подписывается только управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией.

В чем смысл соглашения?

Граница балансовой принадлежности разделяет не только имущество дома, но и все остальное. Это определено Жилищным кодексом, как и то, что статья 36 определяет общую собственность жильцов многоквартирного дома.

После подписания соответствующего акта каждая сторона понимает, какой участок ей принадлежит, а также кто будет ремонтировать его в случае повреждений. Если по каким-то причинам границу ответственности не определили, то она будет проводиться в соответствии с балансовой принадлежностью. Кстати, последняя всегда устанавливается по внешней стене здания. Вот в чем главное отличие от эксплуатационной ответственности, последняя может:

Совпадать с границей балансовой принадлежности.
Определяться по соглашению поставщика и потребителя.
Проходить в месте соединения учетного прибора и сети многоквартирного дома.

Зачем подписывается акт? Да все просто: необходимо законодательно закрепить границы, которые обозначают обязанности каждой стороны.

Иногда и акт не помогает, потому что одна сторона начинает необоснованно сдвигать границы в сторону расширения круга обязанностей другой стороны. В этом случае определение границ происходит в суде.

Что говорит закон

Заключение договоров регламентируется законом. В частности, договоры относительно энергоснабжения регулируются Гражданским кодексом нашей страны. В статье 539 ГК (Градостроительный кодекс) прописаны следующие границы эксплуатационной ответственности:

Обязательство ресурсоснабжающей организации поставлять энергию для потребителей.
Обязательство потребителя сразу оплачивать энергию, соблюдать режим потребления, обеспечивать безопасность использования сетей и их исправность.

Кроме того, сторона, получающая энергию, должна иметь:

Подключение к сетям ресурсообеспечивающей компании.
Устройство для приема энергии.
Приборы учета энергопотребления.
Прочее необходимое оборудование.

Получается, что закон наделил большими обязанностями получателя ресурсов, чем поставщика. По этой причине документ о разграничении эксплуатационной ответственности позволяет снять с адресата лишние затраты и работу.

Основные понятия

В статье шла речь о границах эксплуатационной и балансовой принадлежности, но при этом понятия этих терминов не приводились.

Границей балансовой принадлежности является линия раздела элементов систем канализации, водоснабжения и сооружений на них между владельцами по собственническому принципу, оперативного управления и хозяйственного ведения.

Получается, что акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей — документ, который составляется во время технологического присоединения энергетических установок юридических и физических лиц к электросетям, определяющим границы балансовой принадлежности.

Границей эксплуатационной ответственности называют линию раздела участков систем канализации, водоснабжения и прочих инженерных сетей по принципу ответственности за использование элементов инженерных систем, которая устанавливается актом разграничения ответственности. Повторим, что если документа нет, то границу устанавливают по балансовой принадлежности. Кстати, что касается электроснабжения, то там это правило не работает. В Письме ФСТ России от 2005 года сказано, что отпущенная тепловая энергия уже считается тепловой энергией, на границе балансовой и эксплуатационной ответственности.

Акт разграничения ответственности сторон — документ, который составлен потребителем и сетевой организацией по передаче электросети в месте соединения принимающих энергию приборов. Они же определяют границы ответственности сторон за использование определенных энергопринимающих приспособлений и объектов электросетевого хозяйства.

Заключение

Как видно, к вопросу необходимо подходить очень ответственно всем сторонам. Если этого не сделать, то со временем неизбежно возникнут проблемы, ведь документально нигде не определено, кто и за что отвечает. Эти моменты касаются не только управляющей компании и ресурсообеспечивающей организации, но и собственников жилья.

Нередко именно собственники раздувают конфликты, не разобравшись и не зная законов. Из-за этого происходят суды, которые не так уж и часто заканчиваются победой истца. А всего лишь нужно изучить нормативную базу и правильно понимать границу эксплуатационной ответственности электрических сетей. Не стоит раздувать проблему, не понимая ее причину. А еще лучше всегда заключать акт разграничения вышеназванной ответственности, и тогда проблем не возникнет.

В перечисленных актах понятие границ эксплуатационной ответственности неизменно стоит рядом с понятием границ балансовой принадлежности, при этом общего определения ни для того, ни для другого в законодательстве нет. Между тем существует ряд определений в рамках регулирования различных договоров энергоснабжения. Так, в соответствии с п. 1 Правил водоснабжения: - граница балансовой принадлежности - линия раздела элементов систем водоснабжения и(или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления; - граница эксплуатационной ответственности - линия раздела элементов систем водоснабжения и(или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон.

Акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон

Как видно из данного определения, точка поставки находится на границе балансовой принадлежности, которой в соответствии с Правилами доступа к услугам по передаче электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, является линия раздела объектов электроэнергетики между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами праве, определяющая границу эксплуатационной ответственности между сетевой организацией и потребителем услуг по ее передаче (потребителем электрической энергии, в интересах которого заключается договор об оказании услуг по передаче электрической энергии) за состояние и обслуживание электроустановок.

Консалтинг жкх/тсж/управление жилой недвижимостью

Договор заключается в письменной форме между двумя сторонами, одной из которых является ресурсопоставляющая организация, другой – управляющая компания, выступающая от имени потребителей многоквартирных домов.
Акт заключается в трех экземплярах. По одному документу должно быть на руках у обеих сторон, а третий у компании, которая будет выступать в качестве посредника во время возникающих споров.
Акт балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности – это технический документ, форма отображения договоренности, заключающийся в обязательном порядке при подписании договора теплоснабжения.

Эксплуатационная ответственность: где границы?

В случае отсутствия таких доказательств границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются по внешней границе стены МКД, а при установке коллективного (общедомового) прибора учета – в месте соединения с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД. Данный вывод подтвержден Определением ВАС РФ от 09.02.2011 № ВАС-406/11.

В Постановлении ФАС ВВО от 11.02.2011 по делу № А31-2407/2010 суд сделал вывод, что коллективный (общедомовой) прибор учета должен быть установлен на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. При установлении данного прибора учета не на границе указанных сетей и отсутствии доказательств принадлежности внешних электросетей от МКД до прибора учета границей балансовой принадлежности считается внешняя граница стены МКД.

Акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей образец бланк

Границей балансовой принадлежности считается линия, которая разделяет общую сеть от сети конкретного владельца. То есть, например, если речь идет о многоквартирном доме, то тут происходит раздел сетей, относящихся к перечню общего имущества и остальных.

Документально разграничение производится путем подписания соответствующего соглашения между сторонами, а также составления специального акта. Бывает, что соглашения достичь не удается (как правило, в силу того, что поставщик ресурсов необоснованно расширяет зону ответственности клиента) – в этом случае разграничение происходит в судебном порядке.

Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности

Важно

Достаточно часто в сюда же включается и графически оформленная схема расположения коммуникаций (однако она может быть приложена и в качестве отдельного документа);

заключение – это факт утверждения разграничения ответственности.

Кроме того, документ должен быть завизирован при помощи печатей (при условии, что их применение закреплено в учетной политике компании). Заявление составляется в трех идентичных экземплярах.

Граница эксплуатационной ответственности

Предметом такого акта служит разграничение ответственности за оборудование на границе или в узле соединения основной городской теплотрассы и коммуникаций, питающих подконтрольный управляющей компании дом. Уполномоченные сотрудники таких предприятий, составляя описываемый акт, определяют в документальной форме границы ответственности каждого участника, указывают оборудование, принадлежащее и стоящее на балансе каждой фирмы, и после подписания акта, принимают на себя все обязательства по надлежащей поставке теплоносителей конечным пользователям.

В плане финансовой отчётности, актом разграничения балансовой принадлежности можно обосновать траты на ремонт оборудования, стоящего на балансе фирмы, указав достоверность и обоснованность таких трат тем, что оборудование, указанное в акте, действительно принадлежит и стоит на балансе подотчетного лица.

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений дома и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. В соответствии с п. 1 ст.

Граница балансовой принадлежности тепловых сетей (7 фото)

Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении) также указано, что местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей или теплосетевой организации либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети. Подпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закона о теплоснабжении установлено, что ответственность теплосетевой и теплоснабжающей организаций за состояние и обслуживание объектов тепловой сети определяется границей балансовой принадлежности, фиксируемой в акте о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и акте о разграничении эксплуатационной ответственности сторон (в приложениях к такому договору).

Согласно п. 2 ст.

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности тепловых сетей

Внимание

В частности, границей балансовой принадлежности названа линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон.

При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности. В пункте 5 ст.

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК - внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов - внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани-ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором - УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса - место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью , входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества . Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК - предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями ? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

для отопления - вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
для холодного и горячего водоснабжения - вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница - сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
для водоотведения - раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
для электроснабжения - место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!