Комплексное освоение целях индивидуального жилищного строительства. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предос

А.П. Анисимов ,

Ведущий научный сотрудник НИИ современного права

Волгоградской академии государственной службы,

доктор юридических наук

Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом примечательно, что последняя проблематика практически ни разу не попадала в сферу внимания ученых-юристов, хотя ее значение трудно переоценить.

Для начала, попробуем выявить юридическую природу рассматриваемой процедуры, то есть ее правовые особенности и юридически значимые свойства как правового явления.

Существует три принципиально разных стратегии застройки населенных пунктов. Во-первых, это так называемая «точечная застройка», когда в границах застроенной территории должностными лицами местных органов архитектуры и градостроительства выявляются «относительно свободные» участки (занятые, например, детскими площадками), которые предоставляются под строительство многоквартирных жилых или общественно-деловых зданий. Ее преимущества для строительных компаний очевидны хотя бы потому, что такое строительство осуществляется на уже существующих инженерных коммуникациях и позволяет экономить затраты на возведение объекта недвижимости. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются ст.ст.30.1 и 38.1 ЗК РФ.

Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социальной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г. в г. Москве состоялась акция протеста из-за строительства во дворе дома № 41 по Чертановской улице нового жилого комплекса «Галактика». По данным местных жителей, в их дворе предполагается построить три высотки, трехэтажный офис и гараж на 330 машин. Ранее на этом месте, по словам жильцов, должны были построить детский сад. В результате акции в милицию было доставлено около 30 человек.

Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Яблоко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Екатеринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной застройки».

Определенным результатом общественного недовольства можно считать публичные заявления некоторых должностных лиц о прекращении точечной застройки в ряде субъектов РФ. Например, такое заявление сделал и.о. мэра г. Томска, а в г. Москве в октябре 2007 г. специальная межведомственная комиссия по «точечной» застройке отменила строительство 10 зданий.

Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Данная процедура призвана оптимизировать характер застройки населенного пункта. Согласно п.3 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В-третьих, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Норма-дефиниция, определяющая, что следует понимать под «комплексным освоением земельного участка для жилищного строительства» отсутствует как Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), так и в ГрадК РФ и иных федеральных законах. Тем не менее, как следует из ст.30.2 ЗК РФ, данная процедура предполагает:

а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Согласно ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения , выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.

До 30 декабря 2007 г. участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

Соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таков общий порядок предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Какова же реализация этой процедуры на практике? Не претендуя на исчерпывающий анализ данной проблемы, продемонстрируем несколько тенденций.

Во-первых, следует отметить успешную реализацию данной процедуры в муниципальных образованиях ряда субъектов РФ. Так, в городе Новосибирске в рамках процедуры предоставления территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства сформировали и выставили на торги земельный участок на ул. Петухова в Кировском районе (площадью 26,4 га) с начальной ценой 114,2 млн. руб. Когда 30 января 2007 г. аукцион по этой площадке состоялся, за право ее аренды под комплексное строительство было выручено 294,2 млн. руб. Впоследствии к торгам подготовили еще два участка для комплексного жилищного строительства в микрорайоне Затон и на Южно-Чемском ж/м.

В городе Волгограде только в декабре 2007 г. было запланировано и проведено два аукциона по предоставлению земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга в феврале 2006 г. был установлен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В итоге в 2006 г. по итогам торгов предоставлен 41 земельный участок площадью более 500 га с планируемым объемом ввода жилья порядка 4 млн. 100 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. на торгах предоставлено 8 земельных участков площадью около 800 га под комплексное освоение территорий.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что данная процедура уже заняла свое достойное место среди иных вариантов предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, хотя ее применение в различных субъектах РФ и даже муниципальных образований одного субъекта РФ далеко не равномерно.

Во-вторых, следует отметить попытки должностных лиц органов местного самоуправления ряда муниципальных образований игнорировать нормы ЗК РФ об обязательности проведения торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также принимать решения за рамками своей компетенции.

Показателем первого варианта нарушений является направление Челябинской областной прокуратурой в арбитражный суд 24 заявлений с требованием признать незаконными постановления мэрии о предоставлении земельных участков челябинским строительным компаниям. По мнению прокуратуры, администрация нарушила федеральное законодательство, предоставив земельные участки без проведения аукциона.

В частности, в результате прокурорской проверки было установлено, что в период с марта по сентябрь 2005 г. администрацией выделено 97 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, при этом 90 участков в микрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а выделено в сентябре 2005 г. По мнению прокуратуры, все эти решения являлись незаконными и подлежат отмене, поскольку согласно ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должно осуществляться только на аукционе. Однако без его проведения постановлением главы Челябинска строительная компания «Артель-С» получила в аренду более 23 гектаров земли сроком на пять лет для жилищного строительства в 29-ом микрорайоне в Калининском районе Челябинска.

По мнению прокуратуры, данный участок не мог быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Более того, такое незаконное постановление мэра нарушает интересы города, а также других строительных компаний, так как ставит компанию «Артель-С» в неравное преимущественное положение по отношению к других строителям. Аналогичные претензии представитель прокуратуры предъявил и к другим постановлениям мэра, касающимся выделения земли целому ряду компаний, в том числе «Корпорация «Стальконструкция», «Компания Роспром», «Памир».

В ряде случаев были также нарушены требования ЗК РФ, согласно которым органы местного самоуправления в обязательном порядке должны уведомлять население о предстоящем предоставлении земельного участка. По некоторым участкам, таким, как участок на пересечении улицы Цвиллинга и переулка Красный, участков в микрорайонах № 29, № 27, публикации в средствах массовой информации не производились.

Примером второго варианта злоупотреблений местных чиновников является ситуация в Калужской области. Так, решением Арбитражного суда Калужской области удовлетворены исковые требования заместителя прокурора области о признании недействительными торгов и договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы муниципального образования городского поселения «Город Кременки» Жуковского района (Калужская область) был подготовлен и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. По итогам торгов между администрацией муниципального образования и ООО «Блюз» в августе 2006 г. был заключен договор купли-продажи.

Между тем, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку распоряжение спорным земельным участком не входило в компетенцию городского поселения, Арбитражный суд Калужской области признал требования прокуратуры обоснованными и удовлетворил заявленный иск в полном объеме. Решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу. Так своевременно принятые меры прокурорского реагирования предотвратили многоквартирное строительство на незаконно отведенном земельном участке.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что в Российской Федерации происходит постепенное (хоть и не всегда равномерное и последовательное) формирование новой системы предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить следующее определение данной процедуры:

«комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории».

Дальнейшее развитие названной процедуры позволит окончательно отказаться от осуществления предварительного согласования места размещения объекта как процесса закрытого от постороннего глаза и создающего благоприятную почву для коррупции.

Существует ряд законодательных гарантий такого поступательного движения, заключающихся в обязательности разработки органами местного самоуправления градостроительной документации, наличие которой является главным условием публичности и прозрачности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства. В земельном и градостроительном законодательстве неоднократно упоминаются весьма жесткие экономические последствия для тех публично-правовых образований и уровней власти, которые будут пытаться саботировать сроки, процедуры и иные требования ГрадК РФ. Типичным примером тут является запрет на предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки, 12

Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Еще в 2006 году Дмитрий Медведев сказал, что перспективы точечной застройки исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. И где-то это могут быть целые города, где-то – большие участки. С тех пор понятие комплексной застройки прочно вошло в обиход строительных компаний, властных органов и простых обывателей.

Комплексная застройка предполагает создание «мини-города», где кроме жилых домов располагаются объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры: детские сады и школы, магазины, спортивные сооружения, благоустраиваются дворовые пространства с применением объектов ландшафтной архитектуры, оборудуются детские игровые площадки и т. д. Кроме того, архитектурный облик всех строений и объектов района комплексной застройки прорабатывается одновременно, что, безусловно, положительно отражается на визуальной привлекательности и видовых характеристиках нового жилья.

По разным оценкам, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20 %, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя. В условиях дефицита качественного недорогого жилья, комплексное освоение территорий позволяет формировать предложение, доступное по цене.

Комплексная застройка – это всегда взаимодействие государства и частных компаний, каким бы масштабным проект ни был. У каждой стороны свои четкие задачи: у девелопера – эффективно реализовать проект, у власти – улучшить социальные условия для населения, решить вопрос отселения из сносимого и ветхого фонда, благоустроить городские территории, развить транспортную инфраструктуру, обновить инженерные коммуникации.

Преимущества комплексной застройки очевидны: это и более широкое придомовое пространство, и высокая безопасность внутри объекта, и однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Как правило, все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными.

Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям высокий уровень комфорта проживания, что это обусловлено и установкой новейшего оборудования, и применением современных нормативов и технологий, кроме того, при комплексном освоении территории достаточно большие участки отводятся под зоны отдыха, озеленение и благоустройство, и, благодаря этому, становятся наиболее востребованными на рынке.

На сегодняшний день комплексное освоение территорий под жилищное строительство проводится практически во всех районах Новосибирской области. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области, в целях жилищного строительства муниципальными образованиями области предоставлено: в 2008 году около 200 га земли, в 2009 году – 309 га, в 2010 планируется предоставить 228 га земли.

Из реализующихся в настоящее время проектов комплексного освоения земельных участков можно отметить готовые и строящиеся таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и дома усадебного типа: поселок Благовещенка в районе нижней Ельцовки г. Новосибирска; жилой комплекс Золотая долина по ул. Рыбацкой в Советском районе г. Новосибирска; клубный поселок Приморский в Советском районе г. Новосибирска; МЖК Кедровый – поселок таунхаусов, расположенный в Заельцовском районе Новосибирска и имеющий хорошую транспортную доступность и все коммуникации; жилой комплекс Радужный в Новосибирском районе Новосибирской области; микрорайон Голубой залив в п. Морской Новосибирского района Новосибирской области; жилой комплекс Солнечная поляна в рабочем поселке Краснообск Новосибирской области.

Кроме того, в сентябре 2010 года Фондом «РЖС» проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 228 га, расположенного в п. Мичуринский Искитимского района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В настоящее время формируется пакет документов для передачи Новосибирской области трех земельных участков в целях создания объектов научно-технологического парка в сфере биотехнологий в рабочем поселке Кольцово, а также для передачи Новосибирской области полномочий по управлению и распоряжению двумя земельными участками общей площадью 44,38 га, расположенными вблизи п. Агролес Искитимского района.

Также Фондом разрабатывается механизм обеспечения указанных земельных участков инженерной инфраструктурой с участием Внешэкономбанка на основе принципов реализации государственно-частного партнерства. Обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой позволит сократить объемы первоначальных инвестиций в проект и ускорит его реализацию для застройщика. Так, сейчас готовятся необходимые документы и сведения для рассмотрения Правительственной комиссией по следующим участкам: в р. п. Краснообск – 24,75 га для жилищного строительства, в районе п. Юный Лениниц Мичуринского сельсовета Новосибирского района – 71,47 га – для жилищного строительства, в районе п. Каинская Заимка Барышевского сельсовета Новосибирского района – 169,1 га – для жилищного строительства, в п. Тулинский Верхтулинского сельсовета Новосибирского района – 3,57 га – для жилищного строительства, в г. Татарск – 0,91 га – для строительства объекта стройиндустрии.

Для обеспечения комплексного жилищного строительства создано ОАО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области». В 2010 году агентством на аукционе приобретено право аренды земельного участка в п. Ложок Новосибирского района Новосибирской области площадью 68 га. В 2011 году планируется участие Агентства в аукционах по приобретению права аренды еще трех земельных участков для комплексного жилищного строительства.

Также в следующем году предполагается формирование земельных участков для жилищного строительства, находящихся в собственности Новосибирской области. В частности, в п. Садовый и на территории Промышленно-логистического парка Новосибирской области.

Активная комплексная застройка ведется и на территории Новосибирска. Всего, по данным мэрии Новосибирска, на территории Новосибирска определено 10 площадок под комплексное жилищное строительств. Это жилые районы Родники, Береговой, Плющихинский (Восточный), Ключ-Камышенский, Южно-Чемской, Тихвинский, Весенний, Стартовый – Горский, Петухова (Акатуйский), жилой район по ул. Березовой. Формирование перечисленных площадок было начато в 2006–2007 годах, в 2007–2008 годах прошли аукционы, началось проектирование и строительство. В настоящее время в городе, по данным Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, продолжается освоение восьми комплексных площадок из десяти. В 2010 году Управлением выданы разрешения на строительство восьми жилых домов по четырем комплексным площадкам.

Мэрией города реализуется комплекс мер по стимулированию комплексного освоения территорий. В частности, принято решение не повышать в 2010 году размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства; при предоставлении земельных участков для строительства с аукциона предоставляется возможность рассрочки платежей при оплате арендной платы и рыночной стоимости земельного участка на период от года и более; предусмотрена возможность переноса на более поздние сроки платежей за подключение к коммунальным сетям.

Комплексное освоение территории требует более серьезных финансовых инвестиций, чем точечная застройка, детальной проработки стратегии освоения территории и серьезных строительных мощностей. К проектам комплексной застройки более внимательно относятся и властные структуры. Таким образом, комплексный подход к развитию территорий обладает преимуществом как для жителей, так и для строителей.

Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории,
• выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
• осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (статья 30.2 Земельного кодекса (ЗК)).

Как и в случае предоставления земельных участков непосредственно под жилищное строительство, выделение земельных массивов для их комплексного освоения производится без предварительного согласования места размещения объектов жилья.

Однако существенная особенность предоставления земли для комплексного освоения заключается в том, что земля может быть предоставлена вначале только в аренду. Только при последующем строительстве жилой площади, когда будет присвоен кадастровый номер участкам, находящимся на этом массиве земли, застройщик может получить ее в собственность. Причем первоначальный арендатор земли, выполнивший на ней все свои обязательства по обустройству территории, пользуется преимущественным правом на приобретение этой земли в собственность или в аренду для последующей застройки участка жилыми объектами.

Проведение аукциона

Право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе. Порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется статьей 38.2 ЗК, и в целом он такой же, как и по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Дополнительная информацию, указываемая в извещении о проведении аукциона, содержит:

• предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
• цена выкупа земельных участков и предназначенных для жилищного и иного строительства в расчете на единицу площади;
• начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
• размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
• способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
• максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
• максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
• максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

Возможность установления дополнительных требований, касающихся комплексного освоения земельного участка, при этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных статьей 38.2 ЗК.

Необходимость предоставления заявителями для участия в аукционе дополнительных документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Победителем такого аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

Изменение договора аренды

Арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Если учесть, что комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

Согласно п. 6 статьи 30.2 ЗК собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленные в договоре.

При переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, к приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права.

Арендатор или собственник земельных участков предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства могут быть принудительно лишены своих прав в соответствии со статьями 44, 46 ЗК.

Основания прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, закреплены также в статье 284 и статье 285 ГК.

Так, согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят у его собственника в случае, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Застроенных территорий

Наиболее сложными работами при топографо-геодезическом производстве, являются съёмки застроенных территорий городов и других населённых пунктов в масштабах 1:500, 1:1000, 1:2000 и 1:5000. Большое число предметов местности и элементов ситуации проездов и внутриквартальной застройки, зелёных насаждений, выходов подземных сетей, сложная конфигурация архитектурных деталей, требуемая высокая точность нанесения их на план для проектных работ заставляют выполнять съёмочные работы с большой тщательностью и надёжным контролем.

Горизонтальная съемка застроенных территорий в масштабах 1:5000 — 1:500 выполняется самостоятельно или в сочетании с высотной съемкой.

Съёмка застроенных территорий в в масштабах 1:5000 — 1:500 как правило делится на две части — на съёмку фасадов и проездов и внутриквартальную съёмку.

Горизонтальная съемка выполняется способами: полярным, графоаналитическим, засечек, перпендикуляров (абсцисс и ординат), стереотопографическим.

При всех способах горизонтальной съемки должны составляться абрисы, производиться обмеры контуров зданий (сооружений) и измеряться контрольные связки между ними.

Съемка застроенной территории должна производиться с пунктов (точек) опорной и съемочной геодезических сетей.

Производить съемку с точек тахеометрических и мензульных ходов не разрешается.

Створные точки, определяемые от пунктов и точек геодезической основы, должны определяться с точностью не менее 1:2000.

При использовании способа засечек допускаются углы в пределах от 30° до 150°.

Измерение горизонтальных углов при съемке следует выполнять теодолитом при одном положении вертикального круга со средней погрешностью не более 1′ и с контролем ориентирования лимба на станции, расхождение от первоначального ориентирования допускается не более 1,5′.

Накладка контуров капитальных зданий (сооружений) с помощью транспортира на топографический план не допускается. Накладка этих контуров должна производиться по координатам.

При графоаналитическом способе съемки углы кварталов и капитальные здания (сооружения), опоры, колодцы, центры стрелочных переводов должны наноситься на план по координатам, определенным с пунктов планового съемочного обоснования, и данным обмеров контуров зданий (сооружений). Съемку прочих элементов ситуации допускается производить методом мензульной или тахеометрической съемки.

Высоты люков колодцев подземных сооружений и верха труб на дорогах, урезов воды в водоемах (водотоках), цоколей в капитальных зданиях должны определяться геометрическим нивелированием по двум сторонам рейки или тригонометрическим нивелированием при двух положениях вертикального круга. Расхождения между превышениями не должны быть более 2 см. Высоты других пикетов следует определять по одной стороне рейки (при одном положении вертикального круга в случае тригонометрического нивелирования).

На улицах (проездах) поперечные профили должны измеряться через 20, 40 м (в зависимости от масштаба планов), а также в местах перегиба рельефа и по осям пересекающихся улиц (проездов).

При нивелировании поперечных профилей должны быть определены высоты у фасадной линии, бровки тротуара (бордюрного камня), оси улицы (проезда), бровки и дна кюветов, а также других характерных точек рельефа.

В результате выполненных работ по горизонтальной и высотной съемке застроенных территорий должна представляться документация в соответствии с требованиями приведёнными в конце данного раздела.

При отсутствии материалов аэрофотосъемки или при экономической нецелесообразности и длительности выполнения топографической съемки аэрофототопографическим методом (съемка отдельных частей города, поселка и т.п.) съемку застроенных территорий разрешается выполнять наземными методами.

Различают горизонтальную съемку застроенных территорий, при которой возникает необходимость аналитического определения большого количества точек местности, и съемку рельефа (высотную, или вертикальную, съемку) застроенных территорий.

Горизонтальная съемка (съемка контуров и предметов местности) включает съемку фасадов и проездов и внутриквартальную съемку. Она может выполняться самостоятельно или в сочетании со съемкой рельефа (вертикальная съемка) в зависимости от характера застройки и организации работ.

В плановом отношении геодезической основой для съемки застроенных территорий служат пункты государственных геодезических сетей сгущения IV класса, 1 и 2 разрядов и пункты съемочного обоснования, а в высотном отношении — реперы и марки государственной нивелирной сети II, III и IV классов и все точки, высоты которых определены с точностью технического нивелирования.

При съемках с высотами сечения рельефа через 2 и 5 м в качестве высотной основы могут использоваться пункты, высоты которых определены тригонометрическим нивелированием.

До начала съемки застроенных территорий составляется технический проект развития съемочного обоснования по имеющимся планам наиболее крупного масштаба с учетом характера и плотности застройки.

Число пунктов съемочного обоснования при съемке застроенных территорий на 1 кв. км не должно быть меньше числа, указанного в табл. 9

Таблица 9

Съемка застроенной территории производится с пунктов геодезических сетей, съемочного обоснования и точек съемочных теодолитных ходов.

Вдоль улицы, в зависимости от условий съемки и ширины улицы, прокладывается один или два съемочных теодолитных хода.

Съемочные ходы, проложенные по двум сторонам улицы, связываются поперечными ходами на перекрестках улиц или в середине хода.

В населенных пунктах с прямолинейными улицами вместо съемочных ходов могут быть разбиты створные линии между пунктами геодезической основы, закоординированными углами кварталов или опорных зданий. Съемка ситуации производится способом перпендикуляров или засечек от точек створной линии.

Створные точки между пунктами геодезической основы определяются промерами от соответствующих пунктов с точностью не менее 1:2000.

Длина перпендикуляров измеряется один раз с точностью до 1 см.

При полярном способе съемки застроенных территорий углы измеряются теодолитом при одном положении круга с точностью 1′, а расстояния — мерной лентой, стальной рулеткой, светодальномером, электронным тахеометром.

Съемка застроенных территорий графоаналитическим способом выполняется в такой последовательности:

— определение координат углов кварталов и отдельных капитальных зданий и сооружений при проложении ходов съемочного обоснования и нанесение их на план;

— обмер габаритов зданий рулеткой;

— съемка строений и других контуров при помощи мензулы с пунктов геодезической основы и точек съемочного обоснования и измерение расстояний дальномером, рулеткой или лентой.

Производить съемку проездов с точек мензульных или тахеометрических ходов не разрешается.

При обмере строений измеряются также расстояния между углами соседних зданий и строений, которые используются как контрольные промеры.

Одновременно со съемкой контуров производится съемка рельефа.

При съемке полярным и графоаналитическим способами максимальные расстояния от прибора до контуров не должны превышать значений, приведенных в табл. 8. При измерении расстояний лентой створ линии определяется теодолитом.

Способ прямых угловых засечек применяется там, где невозможно производить непосредственное измерение расстояний.

Для определения положения снимаемой точки измеряются два угла, примыкающих к базису. Базисом может быть сторона или часть теодолитного хода или любые два пункта планового обоснования, между которыми существует видимость.

Примычные углы измеряются одним полуприемом с точностью 1′.

Угол при определяемой точке должен быть в пределах 30 — 150°.

Значения допустимых расстояний до определяемой точки при способе угловых засечек приведены в табл. 10

Таблица 10

При съемке методом линейных засечек лента укладывается в створе съемочной линии и на ней выбирают точки основания засечек с таким расчетом, чтобы они вместе с определяемой точкой составляли равносторонний треугольник.

Точки основания засечек должны отмечаться на делениях ленты, соответствующих целым метрам. Длина стороны засечки измеряется стальной рулеткой и не должна превышать длины мерного прибора: (рулетки 20 — 50 м).

Съемка внутри кварталов, как правило, выполняется после окончания съемки проездов.

Нюансы приобретения гражданами земли под жилищное строительство

При внутриквартальной съёмке определяются углы кварталов, капитальных зданий и сооружений, выходы инженерных сетей и других важных контуров.

Перед производством внутриквартальной съемки на топографический план, согласно абрисов, накладывается снятая ситуация проездов и фасадов.

Съемка внутри кварталов выполняется такими же способами, что и съемка проездов.

При наличии препятствий для съемки внутри кварталов с точек съемочного обоснования съемку можно выполнять с точек висячих теодолитных ходов, опирающихся одним концом на опорную точку. Длина и максимальное число линий в висячих ходах не должны превышать данных в табл. 11.

Таблица 11

При выполнении горизонтальной съемки все данные промеров наносятся на абрис, который ведется на плотной бумаге в карандаше в соответствующих условных знаках. Перерисовка абриса запрещается.

Высотная съемка застроенных территорий в равнинных районах выполняется нивелирами или горизонтальным лучом теодолита и кипрегеля с уровнем при трубе, а в всхолмленной местности — наклонным лучом.

Высотная съемка может выполняться одновременно с горизонтальной съемкой графоаналитическим или тахеометрическим способами или самостоятельно при наличии планов горизонтальной съемки.

Нивелирные ходы, прокладываемые для высотной съемки, должны опираться на реперы нивелирования II — IV класса и технического нивелирования.

В исключительных случаях допускаются висячие ходы, проложенные в прямом и обратном направлениях (или в два горизонта).

Допустимые невязки в ходах или полигонах не должны превышать

а в ходах короче 2км

, мм ,

где L -длина хода в км;

n — число станций.

При высотной съемке весь участок работ должен быть равномерно покрыт высотными пикетами, расстояния между которыми для соответствующего масштаба не должны быть больше указанных в табл. 8.

Кроме того, пикеты должны быть определены в характерных местах, чтобы обеспечить изображение всех деталей рельефа.

При определении пикетов около углов здания, где имеются подсыпки грунта, высотные пикеты для правильного изображения рельефа следует брать на некотором расстоянии от строений.

При нивелировании определяются по двум сторонам реек отметки люков колодцев, цоколей зданий, бетонированных лотков, настилов мостов и верха труб на дорогах. В остальных случаях отметки высот определяются по одной стороне рейки. Длина визирного луча не должна превышать 150 м.

При нивелировании проездов (улиц) разбивка поперечных профилей производится стальной рулеткой или оптическим дальномером через 20, 40, 50 или 100 м в зависимости от масштаба плана, характера рельефа и специальных технических требований. Кроме поперечных профилей, дополнительно, на характерных, перегибах рельефа намечаются плюсовые точки. Расстояния между нивелирующими точками поперечных профилей не должны превышать 40 м на плане масштаба 1:2000 и 20 м — на планах масштабов 1:1000 и 1:500.

При нивелировании поперечных профилей определяются высоты у фасадной линии, на оси (середине) проезда, на бровках и дне кюветов и на всех характерных точках рельефа.

По дополнительным требованиям определяются высоты углов кварталов, входов в здания (нижняя ступенька и пол), середины въездов во дворы, низа путепроводов, верха и низа подпорных стен и откосов, головок трамвайных и железнодорожных рельсов, входов в подвальные помещения, пересечения лотков с осью проезда и т.д.

При отсутствии входа в здание со стороны фасада высоты определяются со стороны двора. В зданиях, имеющих несколько входов, определяются высоты всех входов.

В целях контроля на каждой станции определяются высоты не менее чем двух контрольных пикетов, которые находятся в полосе перекрытий и могут быть получены с другой станции.

Расхождения между контрольными высотами, полученными с различных станций, не должны быть более 1/5 высоты сечения рельефа.

Рисовка рельефа может быть выполнена непосредственно в процессе мензульной съемки, а также камерально по составленным абрисам при тахеометрической съёмке.

На участках с плотной застройкой на топографических планах (планшетах) разрешается не проводить горизонтали, а ограничиваться только подписанием высот точек.

Нанесение контуров и объектов местности на план следует выполнять в той же последовательности, в какой выполнялись работы при съемке (закоординированные точки углов кварталов и капитальных строений, проезды, внутренняя часть кварталов).

Составление плана по материалам съемки, выполненной методом перпендикуляров и засечек, начинается с нанесения на план линий и всех точек ходов, которые являются основаниями перпендикуляров или с которых были произведены засечки. От этих точек перпендикулярами и засечками наносят определяемые точки контуров и объектов местности.

Сначала на план наносят все главные строения и объекты, имеющие значения ориентиров. Внутриквартальная застройка наносится на план после нанесения застройки проездов. В последнюю очередь наносят контуры, определенные с висячих ходов. Правильность нанесения контуров на план контролируется в процессе составления по контрольным промерам, произведенным при съемке.

Нанесение точек контуров на план разрешается производить с помощью транспортира или тахеографа. Если полярные расстояния до твердых контуров превышают 30 м — при съемке в масштабе 1:500, 60 м — при съемке в масштабе 1:1000, 120 м — при съемке в масштабе 1:2000, то накладка их производится по координатам.

Одновременно с составлением плана проездов и внутриквартальной ситуации на план выписывают высоты.

Высоты пикетов вычисляются непосредственно в тахеометрическом журнале с проверкой вторым лицом (во вторую руку).

Все высоты пикетов выписываются на плане, с округлением до 0,1м — для М1:2000, с округлением до 0,01м — для М1:1000 и М1:500.

Составленный план подлежит проверке на местности путем сравнения с натурой и проведения контрольных измерений.

Расхождения между расстояниями, взятыми с плана и полученными при контрольных промерах, не должны превышать 0,4 мм в масштабе плана.

При получении недопустимых расхождений проверяется правильность накладки точек на плане согласно данным абриса, а если ошибка не обнаружена, повторяются измерения в натуре на местности.

Если в процессе составления плана обнаруживается несогласованность измерений или отсутствие необходимых промеров, то все уточнения также должны быть выполнены в натуре.

Составление топографических планов на бумажном носителе осуществляется традиционными методами, либо с использованием ПК и графопостроителя.

При использовании электронных тахеометров регистрация результатов измерений должна производиться на модуль или карту памяти.

В результате проведения работ по съемке застроенных территорий представляются к сдаче:

оригиналы планшетов на жесткой основе или на пластике и формуляры;

— абрисы горизонтальной и высотной съемок;

— полевые журналы и схемы проложения съемочного обоснования;

— каталог координат и высот точек;

— схема расположения планшетов съемки;

— выкопировки для производства сводок по рамкам;

— корректурные листы;

— акты полевой проверки и приемки работ;

Краткий технический отчет (на объект съемки).

Комплексная жилая застройка в Переславском районе

Рассматриваемая территория площадью 8,2 га расположена в северной части города Переславль-Залесский.

В рамках эскизной разработки было предложено 3 концепции.

При классификации зданий по этажности застройки участок можно разделить на 2 зоны:
1. Зона размещения объектов многоэтажной застройки, включающая апарт-отель
2.

Комплексное освоение в целях жилищного строительства

Зона размещения объектов малоэтажной застройки, включающая застройку индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами.

При классификации по типологии жилых зданий и функциональному назначению можно выделить 4 зоны:
1. Зона размещения зданий гостиничного типа;
2. Зона застройки многоквартирными жилыми домами;
3. Зона застройки блокированными домами;
4. Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Выделение четких зон для размещения разных по типологии и функциональному назначению зданий предусмотрено для постепенного снижения плотности жилой застройки от многоквартирных домов через таунхаусы к ИЖС, и соответственно, повышению уровня комфорта. Также это решение обеспечивает эффективную шумозащиту от проходящей неподалеку ул. Урицкого.

Апарт-отель является главным композиционным и функциональным элементом всего комплекса, при этом характер его архитектуры перекликается с архитектурой многоэтажных жилых зданий.

Многоквартирные жилые дома располагаются вдоль санитарно-защитной зоны закрытого городского кладбища ближе к ул. Урицкого.

Их размещение (как и апарт-отеля) торцевым фасадом к кладбищу позволяет ориентировать квартиры и номера на Никитский монастырь и Плещеево озеро при соблюдении требований нормативных документов по инсоляции жилых помещений. Каждый дом имеет свой двор, где располагаются хозяйственные, игровые и спортивные площадки, а также места для отдыха. В санитарно-защитной зоне, вдоль проезда, примыкающего к территории кладбища, устраиваются парковки для жителей и гостей многоквартирных жилых домов и жильцов апарт-отеля.

Блокированные жилые дома являются промежуточным типом застройки, при этом для каждого дома предусмотрен небольшой земельный участок.

Индивидуальные жилые дома располагаются в западной части, ближе к существующей застройке.

1.

Проект комплексного освоения территории
жилого комплекса микрорайон «Южный-2»
наименование проекта
по адресу: город Цивильск Цивильского
района Чувашской республики
месторасположение земельного участка по проекту

2.

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
Доступное и комфортное жилье: 26,262 тыс. кв. м общей площади
жилой застройки для
1,87тыс. жителей (__100_ % жилья экономического класса в соответствии с приказом Минрегиона России от
28.06.2010 № 303 «Об утверждении методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью
экономического класса»).
Решение проблемы парковки: 101 машиномест на автостоянках постоянного хранения автомобилей
(открытые) и 58 машиномест на автостоянках временного хранения автомобилей.
Условия для малого бизнеса: торговые центры 370 кв. м.
Комфортная среда: тротуары, велосипедные дорожки, бульвары, скверы, другое.
2

3.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
ПОКАЗАТЕЛИ
Параметры проекта
Показатели
Площадь участка, тыс.м2
31,588
Количество квартир, шт.
550
Общая площадь всей застройки, кв.

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

м
31588
Общая площадь жилой застройки, кв. м
26262
Торговые центры, кв. м
370
Паркинги, кв.м.
1601
3

4.

ИНФОРМАЦИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
Местоположение (адресные ориентиры) земельного участка: Чувашская Республика, Цивильский район, Цивильское
городское поселение, г.Цивильск.
Площадь земельных участков: 31588 м2 .
Транспортная доступность: Участок расположен в границах города Цивильск, рядом проходит автомагистраль М 7
«Волга».
Окружение: с севера участок граничит с многоквартирной застрорйкой г. Цивильск, с востока участок граничит с
Опытным сельским поселением, с юга участок граничит с землями сельскохозяйственного назначения, с запада участок
граничит с многоквартирными домами и коттеджной застройкой г.Цивильск.
Кадастровые номера: 1). 21:20:153001:1208, 2). 21:20:153001:1210, 3). 21:20:153001:1211, 4). 21:20:153001:1238, 5).
21:20:153001:1214, 6). 21:20:153001:1215
Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Застройщик: «ОАО «ПМК №8».
Правообладатель земельного участка: «ОАО «ПМК № 8».
Договор аренды земельного участка: от 04.12.2012г. № 944.
Существующие ограничения (обременения) права: договор аренды.
4

5.

ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ
Проект планировки территории прошел общественные слушания и утвержден Администрацией
Цивильского городского поселения Цивильского муниципального района Чувашской Республики
(Постановление от 30 апреля 2013г. № 04).
В настоящее время ведется разработка проектной документации в полном объеме.
Проектом предусмотрено строительство жилых домов экономического и коммерческого класса по ранее
примененном в данном регионе проектам
Этажность застройки — пятиэтажное многоквартирное жилье.
5

6.

ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
Реализация проекта предусматривает 3 очереди:
№
1
Всего продаваемой площади
Площадь квартир, кв.м.
Всего
26262
1 очередь
5602
2015
2016
2017
Х
Ввод
2
2 очередь
Х
13131
Ввод
3
3 очередь
7529
Х
Х
Ввод
6

7.

ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
Реализация проекта пройдет в 3 очереди.
Cроки строительства: IV кв. 2014г. — III кв. 2017г.
Объем ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства по годам
(тыс. кв. м.)
Годы
2015
2016
2017
Всего
Объем ввода1
5,602
13,131
7,529
26,262
Ввод в эксплуатацию объектов нежилого фонда
Этапы
Торговый центр,
тыс. кв. м
1 этап
Паркинги, м/мест
101
2 этап
370
58
Итого
370
159
Примечание:
1. Будет уточняться в ходе проектирования
8

8.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ
ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Условия для реализации проекта:
Водоснабжение.
Водоснабжение жилого микрорайона «Южный-2» предусматривается от существующей действующей артезианской
скважины и реконструируемой скважины с кольцеванием к существующим городским сетям, общая протяженность
магистральной и внутриплощадочной водопроводной сети 1575 п.м.
Водоотведение.
Хозяйственно-бытовые стоки предусматриваются направлять в городскую систему канализации. Всего необходимо
строительство сетей водоотведения 1762м. С 2012 года начато строительство новых очистных сооружений биологической
очистки сточных вод г.Цивильск мощностью 4200 куб.м. в сутки, которое выполняется с учетом нагрузок всего данного
микрорайона. Ввод в эксплуатацию данных очистных запланировано в 2014 году
Теплоснабжение.
Теплоснабжение предполагается индивидуальное для каждого объекта
Электроснабжение.
Электроснабжение микрорайона: выполнено технологическое присоединение, установлены ТП.
Газоснабжение.
Газоснабжение жилого микрорайона предусматривается от существующего подземного стального газопровода
высокого давления Р≤1,2Мпа от АГРС, от существующего подземного газопровода среднего давления из ПЭ 110 Р≤0,03Мпа и
проектируемых ГРП шкафного типа. Необходимо выполнить строительство 1562 м распределительных сетей.
.
10

9. Территория жилого комплекса микрорайона «Южный-2»

Проект комплексного освоения территории жилого комплекса микрорайон «Южный-2»

English РусскийПравила

Предоставление земельных участков

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации):

• земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
• земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
• земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (ст. 46.4. Градостроительного кодекса Российской Федерации);
• земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);
• земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (ст.

  Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

  46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации);

• земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.5., 46.6. Градостроительного кодекса РФ);
• земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (федеральный закон 21.07.2005 N° 115-ФЗ "О концессионных соглашениях);

Статья 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах.

Без проведения торгов осуществляется продажа:

• земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории
• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляется в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор (статья 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Официальное опубликование сообщений (извещений) о проведении процедур, связанных с предоставлением земельных участков под строительство инвестиционных объектов а также для иных нужд на территории муниципального образования

Регламенты, регулирующие земельные правоотношения по земельным участкам на территории муниципального образования

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, строительство объектов инфраструктуры и других объектов (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексное освоение территории проводится аукцион, в котором участвуют юридические лица. С победителем аукциона (застройщиком) уполномоченный орган (государственной власти или местного самоуправления) заключает договор, по которому он обязуется создать необходимые условия для освоения территории.

Застройщик является арендатором соответствующей территории, принимает обязательство подготовить ППТ и ПМТ, выделить участки в соответствии с ПМТ, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства, выполнить мероприятия по благоустройству и озеленению.

Договором может быть предусмотрена передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Стороны должны также заключить дополнительное соглашение о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса , как и предыдущий вид организации городского строительства, законодательно установлено к ГрК РФ с 2014 г. Многоквартирные и сблокированные жилые дома относятся к экономическому классу , если все или определенная часть жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью такого класса, а дома построены но договорам долевого участия или договорам купли-продажи жилья экономического класса. На застройку такими домами заключается договор с победителем аукциона (застройщиком).

Застройщик должен обеспечить строительство многоквартирного или сблокированного дома в определенный срок, а также заключить договоры с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, по цене, не превышающей максимальной цены квадратного метра жилья. Максимальная цена устанавливается в договоре застройщика с уполномоченным органом.

Такой договор дополнительно может содержать обязательства продажи жилья государству или муниципалитету по цене, не превышающей максимальную. Безвозмездная передача жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается. Застройщику может быть также оказана государственная или муниципальная поддержка.

Разновидностью такого договора является договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.6 ГрК РФ), который сочетает в себе черты двух названных выше типов договоров. Договор предполагает подготовку и строительство объектов инфраструктуры и жилья экономического класса, иных объектов. Земельные участки предоставляются уполномоченным органом без проведения торгов. Однако на право заключения такого договора, как и в предыдущем случае, проводится аукцион.

Организатором аукциона является уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора. Ценой предмета аукциона является цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений. Начальная цена предмета аукциона устанавливается уполномоченным органом в размере максимальной цены жилья экономического класса, устанавливаемой Правительством РФ на дату принятия решения о проведении аукциона. Если такая цена не установлена, начальная цена принимается на основе оценки в размере не выше 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений. В настоящее время нормативы (на полугодие) и показатели средней рыночной стоимости жилья (на квартал) устанавливаются Минстроем РФ 1 (табл. 14.2).

Таблица 14.2

Нормативная и средняя рыночная стоимость общей площади жилых помещений на III квартал 2015 г., руб. на кв. м

1 Приказ Минстроя РФ от 23 июня 2015 г. № 446/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2015 года».

Продолжение табл. 14.2

Поскольку устанавливаемые нормативы по стоимости жилья, очевидно, невысоки, занижение стоимости жилья может привести, с одной стороны, к отказу ряда подрядчиков от участия в конкурсах на строительство жилья экономического класса, а с другой - к снижению качества жилья.

• Махагонов Г1. П. Управление развитием городских территорий. М. : ИПКгосслужбы,2001.
• См. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. Утв. приказом Минстроя РФ от 5 мая 2014 г. № 223/пр. Например, площадь квартиры составляетне более 100 м2, а жилого дома - 150 м2.

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

• развитие уже застроенных территорий;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

• застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
• право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
• чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
• сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.